שכירות או משכנתא ?

כל אחד רוצה שיהיה לו בית בבעלותו הפרטית ,ושאף אחד לא יעשה לו טובות כל פעם שירצה לחדש את חוזה השכירות, או לשלם על הוצאות המובילים, האריזה וכו' במעבר דירה.
מצד שני רכישת דירה כרוכה בהון עצמי של 25% מערך הנכס לקבלת משכנתא.
לכן לא מעט חוששים מהתהליך הזה ומהריבית שיישלמו והאם זה כדאי בסופו של דבר. ופה נפרט.

הכל מתחיל בכסף – שכירות או משכנתא

אז המומחים ורוב הבדיקות שנעשו אומרים כי רכישת בית עדיפה על פני שכירות.
בסופו של יום מעבר לבעיות הפיזיות של מעבר דירה כל פעם, שינוי גני ילדים ובתי ספר ועוד כל הבלבול מסביב, רכישת דירה זאת השקעה שמחזירה את עצמה.
מחירי הדירות לאורך עשרות שנים עלו והחזירו את התשואה וגם היכולת למחזר את המשכנתא בכל פעם או לקבל משכנתא הפוכה בגיל מבוגר מועילה רבות.
כך ניתן לעזור לילדים או לעבור לדיור מוגן ואף האפשרות לאחר 20 שנה ששילמתם את הבית לקחת שוב משכנתא.
ובאמצעות המשכנתא הזו אולי לבנות בית פרטי או לשדרג לדירה יותר גדולה עם תוספת משכנתא לבית חדש.
זה רכוש שאתם צוברים במקום לשלם שכירות שבעל הדירה שלכם משלם את המשכנתא על הדירה שאתם גרים בה.

כדאי אפילו להתחיל עם דירה קטנה שהערך שלה עלול להשביח את עצמו עם תמ"א 38 בעתיד או תכניות פינוי בינוי בעתיד.
כאן אתם גם יכולים להעמיד הון עצמי גבוה יותר ותשלומי המשכנתא יכולים להיות שווים או נמוכים יותר מהשכירות שתקבלו על הדירה.

ההון העצמי לפני רכישת דירה

בסוף שנת 2012 בנק ישראל שינה את התקנות לבנקים למשכנתאות, ואת גובה האחוז שבנק יכול ללוות כסף לרכישת דירה יחידה או דירה שניה.
תקנות אלו הגבילו למקסימום 75% גובה המימון לרכישת דירה יחידה ועד ל 50% לדירה שניה.
המשמעות היא שאתה כלווה זקוק לרבע מהדירה לפי הערכת שמאי כהון עצמי, או חצי מהדירה השנייה כהון עצמי.

תקנות אלו מקשות היום על הרבה זוגות צעירים לרכוש את הדירה שהם רוצים ואנו ממליצים אולי לשקול רכישת דירה יד 2 זולה יותר.
דירה זו מצריכה עם הון עצמי קטן יותר ובמשך הזמן כשאתם ממשיכים לשלם את המשכנתא, תוכלו אחרי מספר שנים למחזר אותה ואולי אז לרכוש דירה יותר גדולה או חדשה יותר.
כמובן שאפשר להיעזר בהורים לגיוס ההון העצמי הראשון/ לחסוך תקופה מסוימת, או להשתמש בכספים שנמצאים בגופות הגמל השונות.

יש גם מדי פעם מבצעים של קבלנים שנותנים פתרונות מימון ביניים של מספר שנים עד לכניסה לדירה , וסך הכל אתה צריך הון עצמי יותר קטן בתחילה.

חישובים כלכליים לשכר דירה או משכנתא:

מובן לנו שקיימת התלבטות בין רכישת דירה עם משכנתא או שכירות בשכר דירה שגם אתה לא יודע אם הבעלים ישנה לך את גובה ההחזר בעוד זמן מסוים.

אפשר לחלופין גם להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי של משכנתא פיקס.
ובכך לקבל שיערוך במחשבון משכנתא על עלויות החזר המשכנתא הצפויות לך ולהשוות אותם במקביל עם עלויות שכירויות הדירה.

לסיכום שכירות או משכנתא

ראשית הייתי ממליץ לחסוך כסף שאם גם תחליטו בסופו של יום לרכוש דירה, אז תתחילו לבנות לכם את ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה.
אתם תבדקו מה תחזית הכלכלנים לעתיד הקרוב האם מחירי הדירות הולכים לרדת או לעלות.
להגיע לפגישה לייעוץ משכנתה, לשבת עם ההורים ולשמוע את דעתם ובסופו של דבר לקבל החלטה מושכלת לאן פנייך מועדות.

משכנתא לבנייה עצמית

כתבנו לכם פה על עצם המשכנתא ואיזה סוגי משכנתא קיימים וברור כי חלק מהאנשים רוכשים את הדירה הראשונה שלהם מהקבלן וזאת המשכנתא הראשונה שלהם או משכנתא מדירה יד 2 , אבל קיימים הבדלים מהותיים בין משכנתא כזאת למשכנתא לבניה עצמית וכאן נפרט לכם.

משכנתא עצמית : למה היא שונה ממשכנתא רגילה ?

ראשית, כשהבנק נותן לכם משכנתא לדירה ראשונה או שנייה, אתם מקבלים את המשכנתא, והקבלן או בעל הדירה מקבלים את הכסף.
אתם לא מקבלים את הכסף לחשבון הבנק שלכם.

במשכנתא עצמית הכסף נכנס לחשבון בנק שלכם!
מקבל המשכנתא אמור לשלם לספקים השונים בין אם זה חלק בהון העצמי או בכספי המשכנתא.
במשכנתא רגילה לדירה נוכל לקבל עד 75% מערך הדירה ובמשכנתא עצמית ברוב המקרים נוכל לקבל עד 60%  מהערך.
לכן צריך להכין תוכנית מדויקת ותחשיבים כלכליים לעלות כל שלב בבניית הבית כדי שלא ניקלע לחוסר אפשרות להמשך בניית הבית.

בעיות בבקשה למשכנתא עצמית

הבעיות היותר משמעותיות הן לאחר יציקת יסודות של הבית ובפינישים כפי שהקבלנים מספרים.
כל שינוי או שדרוג של רצפה או אריחים או מטבח או אפילו שיש למטבח או שיש לאמבטיה יכולים להגיע להבדלים של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים שלא היו בתכנון הראשוני.
תמחור נמוך של השמאי יכול לגרום לכם לקבל משכנתא נמוכה יותר ממה שחשבתם לקבל.
וכן במידה וישנו עבר בנקאי מעורער בהיסטוריה הבנקאית שלך, הבנק יהיה יותר זהיר להלוות כסף במיוחד במשכנתא לבנייה עצמית, בשונה ממשכנתא לדירה רגילה.

אישור עקרוני למשכנתא בבנייה עצמית

אם בדרך כלל ברכישה של דירה ראשונה אנו ממליצים לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא אז שפה חובה להגיע לבנק ולהתחיל את ההליך לקבלת אישור עקרוני.
זאת כדי להיות בטוחים שהבנק יאשר לנו משכנתא ובאיזה סכום כספי ובאילו תנאים.
יכול מאוד להיות פער משמעותי בין מה שאנו מצפים שהבנק יאשר לנו לתוכניות שבנינו כבר בראש לבית הפרטי החלומי שלנו ואפשרויות הפיננסיות שיש לנו לבניית הבית.
רצוי גם אחרי שקיבלנו את האישור העקרוני לבדוק עם היועץ משכנתאות שלנו בעוד מספר בנקים למשכנתאות וגופי מימון אחרים.
כל זאת על מנת לנסות ולקבלת הלוואה ואו משכנתה יותר גדולה בתנאים טובים יותר.
כמובן גם לא לשכוח לחדש את האישור מהבנק בגלל שאנו יודעים שהליך של רכישת בית פרטי ובנייתו של הבית היא הליך ארוך ולא פשוט כלל.